Što je imovina

imovina

Osobna bilanca

Svatko od nas bi trebao imati svoj osobni račun dobiti i gubitka. To je tablica u kojoj su popisani svi moji mjesečni prihodi i troškovi. Razlika prihoda i troškova čini neto mjesečni tok novca, tj. koliko novca mi mjesečno ostane kada podmirim sve svoje troškove. Neto mjesečni tok novca možemo izraziti i u postotku zadržanih prihoda – dakle, koliko ukupnih mjesečnih prihoda uspijevam “sačuvati” od redovnih i izvanrednih troškova. Cilj je povećavati neto mjesečni tok novca (povećanjem prihoda i/ili smanjenjem troškova), te povećati postotak (udjel) zadržanih prihoda.

Neto mjesečni tok novca služi nam samo za jednu stvar — kupovinu imovine. Imovinu kupujemo kroz proces štednje ili ulaganja.

Osobna bilanca je druga tablica koju svatko od nas treba voditi. Ona se sastoji od popisa sve moje imovine i dugova. Razlika imovine i dugova čini neto bogatstvo pojedinca. Kod nekih ljudi, razlika imovine i dugova (bilanca) može biti u minusu, što znači da osoba više duguje nego što ima imovine u vlasništvu.

Cilj nam je postojano i kroz cijeli život povećavati imovinu. Veći opseg imovine omogućava da ona sama proizvodi prihode, poželjno pasivne prihode kojih je obilježje da stvaraju novac bez mog direktnog doprinosa i utroška vremena (kao najvrednijeg resursa kojeg imamo).

No ispada kako pojam imovine stvara dosta nedoumica i zabluda, pa ćemo ovdje pokušati razlučiti što je, a što nije imovina.

Imovina u širem smislu

U širem smislu, imovina je sve što ima neku tržišnu vrijednost. Naglasak je na tržišnoj, dakle tu isključujemo osobnu, subjektivnu, priželjkivanu ili sentimentalnu vrijednost.

Tržišna vrijednost je sadašnja realna vrijednost novca (eng. “Fair Market Value”, FMV) kojeg možemo dobiti ako sada prodamo dotičnu imovinu. Ako je doslovno ne prodajemo, onda takvu vrijednost objektivno procjenjujemo temeljem realistične cijene koju bi kupac (upućen, koji nije u žurbi) bio spreman platiti za imovinu. Pri takvoj procjeni uzor su nam iste ili slične kupoprodaje koje se događaju na tržištu. Budite konzervativni.

U osobnoj bilanci možemo popisati imovinu u širem smislu. Međutim, treba biti oprezan. Protekom vremena takva vrsta imovine može povećavati ili smanjivati svoju tržišnu vrijednost! U svakom slučaju, tržišnu vrijednost imovine u osobnoj bilanci treba redovito osvježavati kako bi odražavala realnu tržišnu vrijednost. Prepostavka kako imovina kroz vrijeme povećava (također, smanjuje/održava) svoju tržišnu vrijednost je neistinita. Najbolje je ne izgubiti doticaj sa stvarnošću, te povremeno provjeravati i usklađivati procjenu vrijednosti imovine s tržišnom vrijednošću.

Najlakše je imovinu u širem smislu pogledati kroz tri primjera:

  1. Vikendica. Zamislimo da smo u vlasništvu vikendice negdje na kontinentu. Zadnjih sedam godina ona se gradi u etapama. Sami financiramo gradnju, a u manjem dijelu se kratkoročno zadužujemo (plaćamo kamatu). Konačno je gotova i uređena. Ona ima neku tržišnu vrijednost, međutim ne znamo točno koju. Zahtijeva mjesečne troškove (režije, košnju trave, obrezivanje voćaka, sitne i veće popravke), fiksne troškove (osiguranje, amortizaciju – izljev vode, popravak kanalizacije, bojanje, održavanje) i naše vrijeme. Kako je daleko od mora i turističkih atrakcija, ne iznajmljuje se, a samim time ne donosi prihode.
  2. Automobil. Čim ga kupimo, vrijedi manje nego prilikom kupnje. Svakim kilometrom, danom, mjesecom i godinom gubi vrijednost. Osim kupoprodajne cijene, ili kredita/leasinga (uz plaćanje visoke kamate), a ovisno o modelu, ima nebrojene visoke troškove održavanja: porez, registracija, tehnički pregledi, obvezno osiguranje, kasko, izvanredni popravci, redoviti godišnji servis, gorivo, zimske i ljetne gume (pohrana guma), vulkanizer, parking, garaža itd. Kako se ne radi o taksiju, stvara isključivo nebrojene troškove i nikakve prihode.
  3. Stan u vlasništvu u kojem stanujem. Bez obzira je li stan kupljen gotovinom, otplaćenim kreditom ili se još dugoročno otplaćuje (trošak kamata!) posve je nesigurno hoće li stan u kojem stanujem kroz dulje vremensko razdoblje povećati svoju vrijednost ili neće. Mnogi polaze od pretpostavke kako će nekretnine rasti u svojoj tržišnoj vrijednosti, međutim, svjedočili smo zadnjih desetljeća kako cijene nekretnina mogu porasti, ali i padati. Stan u kojem stranujem zahtjeva neprekinute troškove (tekuće režije, popravci ili zamjena kućanskih aparata, redovno ili izvanredno održavanje: npr. bojanje, sanacije, zamjena dotrajale keramike, instalacija i sl., osiguranje, čišćenje, doprinos zajedničkim troškovima objekta, itd.) Pošto u njemu stanujem, on nije u najmu/zakupu, te ne stvara prihod.

Važna stvar kod razmatranja povećanja ili smanjenja tržišne vrijednosti imovine kroz dulje vremensko razdoblje je umanjenje, obezvređivanje, smanjenje vrijednosti (rekao bih slobodno: nagrizanje, grickanje, korodiranje) novca — inflacija. U trenutnim uvjetima nulte kamatne stope na štednju građana, ako bismo primjerice 50,000kn štedili na godinu dana, svota štednje bi se obezvrijedila za visinu godišnje inflacije i proizveli bismo si gubitak. Stoga je zabluda mogućnost održavanja vrijednosti imovine u širem smislu uz uvjete inflacije i nepostojećih prihoda od te imovine.

Imovina u užem smislu

Imovina u užem smislu je svaka imovina koja stvara prihod. To su tipovi imovine koje želimo strpljivo i dugoročno kupovati i akumulirati u osobnoj bilanci. Primjeri imovine u užem smislu:

  • gotovina (inflacija na umu!)
  • novac na računu
  • dionice
  • obveznice
  • udjeli u pasivno upravljanim indeksnim fondovima
  • potraživanja (novac koji meni duguju, npr. zajam)
  • neto vrijednost nekretnina u vlasništvu koje stvaraju prihod (zakupnine / najamnine)
  • neto vrijednost biznisa u kojem sam vlasnik/ca
  • intelektualno vlasništvo (npr. autorsko pravo na softveru ili knjizi)

Da ponovimo, imovina u užem smislu je samo onda koja stvara prihode. Stoga, iz naših primjera slijedi kako automobil nije imovina — u užem smislu. Vikendica nije imovina — u užem smislu. Stan u vlasništvu u kojem stanujem nije imovina — u užem smislu.

Imovina u užem smislu je samo ona koja stvara prihode.

Primijetio sam kako je, iz nekog razloga, ponekad teško pojmiti razliku imovine u užem i širem smislu. Iako postoji mnoštvo različitih definicija i podjela imovine, razumijevanje značenja imovine u širem i užem smislu je ključno iz perspektive osobnih financija.

Likvidna i nelikvidna imovina

U osobnoj bilanci korisno je imovinu grupirati na likvidnu i nelikvidnu. Likvidna imovina je imovina u vlasništvu koja se brzo može prodati i pretvoriti u gotovinu bez velikog gubitka u vrijednosti. Primjerice: novac na računu, štednja, oročena štednja, neki bi dodali i udjele fondovima (međutim ovisi naplaćuju li se izlazne naknade). Nelikvidna imovina (naziva se i dugotrajna) je imovina u vlasništvu gdje prodaja, tj. pretvaranje u likvidnu gotovinu zahtijeva više vremena i moguće gubitak vrijednosti pri prodaji. Primjerice: nekretnine (zemlja, kuća), umjetnine, vlasnički udjeli u biznisu itd.

Imovinu možemo podijeliti i na materijalnu (npr. jedrilica, nekretnina, automobi) i nematerijalnu tj. onu koja nije materijalizirana ali ima vrijednost (npr. autorska prava na softveru ili knjizi, patenti, vlasništvo franšize), međutim ta podjela je manje bitna za osobnu bilancu/financije.

Klase (vrste) imovine

Sva imovina se može grupirati u klase (vrste). Vrlo općenito, klase (vrste) imovine su:

  • novac
  • dionice (suvlasništvo biznisa, indirektno udjeli u dioničkim fondovima)
  • obveznice (dužnički instrumenti, indirektno udjeli u obvezničkim fondovima)
  • nekretnine
  • roba (eng. commodities)
  • osiguranje (uključujući mirovinsko)
  • zlato
  • nestandardne klase imovine (npr. umjetnine, vina, oldtajmeri)

Ovakva klasifikacija nam je bitna jer je jedna od moguće najvažnijih stvari u osobnim financijama kumuliranje/kupovina klasa imovine, te njihovo uravnoteživanje u omjerima koji odgovaraju mom životnom kontekstu, toleranciji prema riziku i likvidnim sredstvima.

Ulaganje – kupovina imovine

Zbroj klasa imovina, to jest, cjelokupnost naše imovine u vlasništvu koju popisujemo u osobnoj bilanci neki nazivaju portfelj (portfolio).

Ulaganje (investiranje, akumuliranje imovine) nije ništa drugo do kupovina imovine s ciljem dobiti (profita) u obliku:

A. predvidljivog prihoda (npr. dividende, kamate, najamnine/zakupnine)

B. i/ili povećanja njezine vrijednosti kroz dulje vremensko razdoblje.

Kupnja i kumuliranje imovine u užem smislu je osnovni i najvažniji proces stvaranja bogatstva i ostvarivanja financijske slobode — koja je jedan od temelja osobne slobode.